Khái niệm quy hoạch 1/2000 là gì? Những thông tin cần biết

Quy hoạch 1/2000 là gì? Tại sao nhất định bạn phải hiểu các thuật ngữ ngày, cũng như nắm rõ các ý nghĩa của quy hoạch này. Để có thể tìm mua đất xây nhà hay mua nhà được tốt nhất, tránh gặp những bất lợi cũng như các rắc rối về sau. Khi chưa hiểu rõ các loại quy hoạch bạn sẽ gặp nhiều rủi ro khi mua nhà đất. Có thể thiệt hại cả về kinh tế khi mua phải lô đất không phải quy hoạch đất ở.

Quy hoạch 1/2000 là gì?

Quy hoạch 1/2000 là bước triển khai quy hoạch đầu tiên của khu đô thị nhưng phải phù hợp với định hướng phát triển chung của tỉnh, thành phố. Quy hoạch chi tiết 1/2000 là tiền đề và là căn cứ để triển khai các quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 sau này. Sau khi có quy hoạch 1/2000 các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án, hay các tổ chức phát triển dự án sẽ căn cứ để lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án và trình các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 chỉ thể hiện được hình hài khu đô thị một cách tổng quan, phân chia các khu vực đất giao thông, tuyến điện nước, đất ở, đất phát triển cây xanh, tiện ích, đất các dịch vụ công cộng. Mang tính định hướng phát triển khu đô thị…. Giúp người đọc đọc quy hoạch hình dung được diện mạo ban đầu. Quy hoạch tỷ lệ 1/2000 chưa thể hiện các chi tiết về cảnh quan, kiến trúc và kích thước chi tiết của các công trình trong đô thị.

Chính vì quy hoạch tỉ lệ 1/2000 chỉ thể hiện được tổng quan diện mạo đô thị được quy hoạch. Nên chưa thể xác định được chi tiết của từng vị trí cụ thể và khi đi vào quy hoạch tỷ lệ 1/500 sẽ thể hiện rõ hơn. Chính vì vậy khi khu đất, khu dân cư mới có quy hoạch 1/2000 thì chưa thể xác định chắc chắn một vị trí thuộc diện gì. Mà vẫn còn nhiều thay đổi khi triển khai các quy hoạch chi tiết về sau.

Chính vì quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 mang tính định hướng phát triển của đô thị, nên khi làm tốt bước này sẽ giúp thành phố, tỉnh phát triển đúng hướng như mong muốn. Và thuận tiện hơn trong các vấn đề quản lý về sau.

Cần chú ý những nội dung gì trong quy hoạch 1/2000

Khi có ý định mua nhà hay mua đất xây nhà tại một khu vực nào đó. Chúng ta thường phải đi kiểm tra quy hoạch trước khi mua (check quy hoạch) tại cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể là kiểm tra tại phòng Tài Nguyên và Môi trường cấp Huyện trở lên. Như vậy khi đọc bản đồ quy hoạch 1/2000 chúng ta cần quan tâm những nội dung nào là quan trọng.

Quan trọng nhất là kiểm tra khu vực nào quy hoạch là đất ở, khu vực nào là quy hoạch đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật, khu vực nào là quy hoạch đất dịch vụ công cộng, thương mại, bệnh viện, công viên, du lịch, cây xanh, đất sản xuất,…

Kiểm tra về mật độ dân số được quy định, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu, khoảng lùi công trình, chỉ giới đường đỏ… Đối với những dự án chung cư cao tầng thì những thông số này cực kỳ quan trọng. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng căn hộ được phép xây dựng khi phát triển dự án cũng như chiều cao tòa nhà được xây dựng.

Mục đích ban hành quy hoạch chi tiết 1/2000

Mục đích việc ban hành quy hoạch 1/2000 nhằm định hướng phát triển của một vùng, 1 khu đô thị. Giúp chúng ta có cái nhìn tổng thể, có tầm nhìn cho sự phát triển trong tương lai một cách khoa học và bền vững. Từ đó giúp các nhà quản lý thuận tiện trong việc quản lý các công ty, các tổ chức phát triển các dự án thành phần.

Ví dụ: Trong một khu đô thị thì có rất nhiều dự án thành phần. Có nhiều chủ đầu tư phát triển dự án, có nhiều nguồn vốn xây dựng khác nhau và xây dựng nhiều thời điểm khác nhau. Bản đồ quy hoạch 1/2000 chỉ ra được ô nào là đất phát triển dự án nhà ở, ô nào phát tiển du lịch, ô nào phát triển công nghiệp…. hệ thống đường giao thông, vị trí công trình kỹ thuật, chỉ giới xây dựng…

Như vậy mục đích của việc ban hành quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 là để định hướng phát triển chung trong dài hạn. Nhằm quản lý các dự án thành phần xây dựng và phát triển đúng quy định và lộ trình đã hoạch định.

Thông thường bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 được các cơ quan cấp quận, huyện trở lên ở địa phương nơi có quy hoạch thực hiện. Các quy hoạch 1/500 sẽ do các chủ đầu tư, các tổ chức phát triển dự án thực hiện.

Có nên mua nhà đất thuộc diện quy hoạch 1/2000

Đối với những khu vực mới có quy hoạch 1/200 nhưng chưa có quy hoạch 1/500 thì chúng ta vẫn được quyền mua bán nhà đất bình thường. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành kể từ khi quy hoạch tỷ lệ 1/2000 được công bố thì trong thời gian 5 năm nhà nước sẽ thu hồi đất để thực hiện quy hoạch. Bạn sẽ không được phép xây dựng nhà hay trồng cây lâu năm trong phạm vi lộ giới quy hoạch ở thời gian này.

Trường hợp bạn có xây dựng nhà hay trồng cây lâu năm trong thời gian 5 năm này cũng sẽ không được công nhận cấp sổ hồng, cũng như không được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Trường hợp sau 5 năm nhà nước mới thu hồi để thực hiện dự án thì bạn sẽ được bồi thường.

Như vậy, chúng ta vẫn có thể nhà bán đất, nhà đất trong diện quy hoạch 1/2000, nhưng sẽ rủi ro cao hơn khi sau này có thể bị thu hồi để phát triển các dự án. Nhưng ngược lại giá sẽ rẻ hơn nhiều so với các khu đất đã có quy hoạch 1/500. Vậy nên khi muốn mua nhà đất đầu tư đất nền, đất trồng cây lâu năm,…trong quy hoạch 1/2000. Bạn phải tìm hiểu kỹ và thực sự am hiểu về quy hoạch để tránh những rủi ro đáng tiếc. 

Có xây nhà trên đất quy hoạch được không

Như đã nói ở trên, trong thời gian 5 năm kể từ khi công bố công khai bản đồ quy hoạch 1/2000 thì bạn xây nhà hay trồng cây lây năm sẽ không được nhà nước bồi thường khi thu hồi.

Nhưng thông thường quy hoạch 1/2000 sẽ được thực hiện theo nhiều giai đoạn. Nên có thể khu vực bạn định xây nhà có thể chưa phát triển dự án trong 5 năm tới. Nên bạn vẫn được phép xây nhà, bạn có thể tham khảo trực tiếp từ cơ qua địa phương nơi có ý định xây nhà.

Đối với trường hợp bạn chưa có nhà ở hoặc nhà ở đã quá cũ không còn khả năng sử dụng. Thì bạn vẫn được phép xây dựng nhà mới, nhưng chỉ được phép xây dựng nhà tạm (nhà cấp 4), không phải nhà kiên cố.

Nếu mua đất quy hoạch cần lưu ý những gì?

Nếu bạn có ý định mua đất nền trong khu dân cư, hay đất vườn, đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất,… trong diện quy hoạch 1/2000 để đầu tư sinh lời. Thì bạn phải am hiểu về quy hoạch và tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch để có thể tối đa được lợi nhuận đầu tư.

Trường hợp bạn mua đúng khu đất không phải quy hoạch là đất ở thì khi bồi thường giải phóng mặt bằng giá trị bồi thường sẽ thấp dẫn đến hiệu quả đầu tư không đạt kỳ vọng, thậm chí còn lỗ nếu bạn không biết và mua phải giá cao.

Trường hợp bạn mua đúng khu đất thuộc diện quy hoạch đất ở, bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư và xây dựng nhà bình thường. Hoặc nếu có dự án thu hồi khu đất của bạn cũng sẽ phải thỏa thuận đền bù với đơn giá cao theo thị trường, Hoặc bồi thường những lô đất khác trong khu tái định cư cho bạn.

Chính vì vậy khi mua nhà đất trong diện quy hoạch 1/2000 sẽ có mức giá tốt hơn do có nhiều rủi ro, nhưng lại cho lợi nhuận tốt nếu bạn biết tìm hiểu quy hoạch và chọn đúng ví trí tốt. Nên nếu bạn có ý định mua nhà đất trong quy hoạch 1/2000 thì cần phải yêu cầu chủ nhà đất lên sở Tài Nguyên và Môi Trường cấp Quận Huyện xin thông báo về tình hình quy hoạch của lô đất. Hoặc bạn có thể xin bản sao y sổ đỏ (sổ hồng) để tự đi kiểm tra sẽ chủ động hơn và có nhiều điểm lợi hơn.